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广州探索房票安置政策机制 分析:政策打组合拳方能更精准奏效

发布日期:2024-02-05 12:55    点击次数:115

  “房票安置在二三线城市较为普遍,有的是阶段性实施,有的则按地域推进。不过,一般来说,楼市明显降温,商品房市场总体供大于求的城市会更积极地推进房票政策。”58安居客房产研究院院长张波对贝壳财经记者如是说。

  而就在不久前的10月下旬,《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》、《广州市城中村改造专项规划(2021-2035年)》两项文件经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过,规划中就明确提出“优化成本核算与征拆标准,探索房票安置政策机制,拓宽城中村改造资金支持渠道等策略,破解城中村改造难题,提升改造效率。”

  这使得广州成为首个明确提出“探索房票安置政策机制”的一线城市。

  诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪对贝壳财经记者表示,此次房票安置作为广州在城中村改造模式上的一大探索,不仅能在一定程度上降低回迁用地安置需求、缩短改造周期等资金成本支出,也能增加定向购房需求,缓解周边区域库存压力。

  广州成首个“探索房票安置政策机制”一线城市有助于去房地产库存

  所谓的房票安置,即征收人比照货币安置、产权调换的政策,将计划安置的房屋转化为货币,以房票形式出具给被征收人,由被征收人自行向参与房票安置工作的房地产开发企业购买商品房的一种房屋安置方式,简而言之,被征收人买房可以用房票结算。

  过去,广州的城中村改造补偿主要以回迁房补偿为主,现金补偿为辅,此次引入房票安置,是其在城中村改造模式上的一大探索。

  根据专项规划文件,广州规划至2025年,累计推进城市更新约130平方公里(含城中村改造70平方公里);至2030年,累计推进城市更新约230平方公里(含城中村改造120平方公里);至2035年,累计推进城市更新约300平方公里(含城中村改造155平方公里),通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举,推动低效存量土地的盘活再利用。

  易居研究院研究总监严跃进对记者表示,广州此次引入房票安置,表明其城中村改造在加速,且与房票安置政策相结合效果会更好,毕竟房票安置政策有双向效应,一方面,能有效降低财政安置压力,另一方面,也能加速当地房地产去库存。

  张波则认为,广州此次推出房票政策,可能是希望实现“一箭三雕”,即通过动迁改善部分市民的生活环境,同时,加快商品房的去库存,以及提升楼市热度。“由于广州旧城改造规模较大,且重点改造城中村,因此,推出房票制度的效果会更明显,之于房企而言,广州房企参与房票安置的动力也比较强,尽管在价格上可能会让步,但可以收获大量潜在意向客户,对去库存及资金回流都有积极作用。”

  其他一线城市会跟进吗?专家:概率不大

  此次广州“探索房票安置政策机制”之所以引发市场关注,是因为此前房票政策更多为二三线城市在城市规划中所用。

  据诸葛数据研究中心不完全统计,今年以来,已有约21个城市探索或已实施“房票”安置模式,主要集中在兰州、南昌、金华、德州等二线及三四线城市,广州则是首个明确提出“探索房票安置政策机制”的一线城市。

  究其原因,张波表示,一个城市如果推出房票政策,往往有三个条件:楼市明显降温,商品房总体供大于求以及政府存在动迁安置的需求。

  一般来说,房价往往反映着楼市景气度及供需关系,根据统计局的数据,9月份,广州新房销售价格环比下降0.6%,二手房销售价格则环比下降0.7%,在四大一线城市中均垫底。

  8月底以来,广州不仅是首个官宣“认房不认贷”的一线城市,还是首个放松限购的一线城市。

  9月20日,广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》,调整了限购区域,除了越秀等6区外,其他区如从化区、增城区等已不在限购2套住房的范围之内;而针对非本市户籍居民家庭购房门槛,则将连续缴纳个税或社保的年限从5年下调为2年,这些政策都释放了潜在的购房需求。

  可以看到,10月份,广州二手房市场活跃度有所提升,广州市房地产中介协会10月30日发布的数据显示,本月广州市二手住宅网签宗数和面积分别为9361宗和95.22万平方米,同比分别增长41.28%和43.38%。

  不过,整体来看,广州楼市基本面与其他一线城市相比仍不容乐观。

  因此,张波认为,虽然广州是首个提出“探索房票安置政策机制”的一线城市,但也不宜过度解读,“广州楼市稳定需要一揽子调控政策打‘组合拳’,才能起到更精准的效果。”

  严跃进则认为,广州提出探索房票安置制度,与其城市基本面及其房地产市场情况密切相关,至少目前来看,其他三个一线城市跟进的概率较小。