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“房票”也能抵首付!浙江“第三城”出大招

发布日期:2024-03-25 12:40    点击次数:174

  12月7日,温州市住房和城乡建设局发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展的若干政策》(以下简称温州新政),其中最引人关注的是探索“房票”用于购房首付、明确推行企业“白名单”机制。

  房票记载人购买新建商品住房时,其持有的“房票”可以抵首付。房企可向属地申请将未兑付“房票”金额计入重点资金监管额度。对列入“白名单”的优质房企(含本市国企)给予支持,包括其开发项目的重点监管资金总额可适当下调,最低不少于工程预算清册总额的100%。非重点监管资金可由房地产开发企业提取自主使用,优先用于偿还预售项目开发贷款本息、支付项目前期费用和营销费用等。

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  新政出台的背后是温州楼市持续的底部运行。温州朗兆指数研究院数据显示,11月温州楼市成交面积小幅上升,全市新房成交22.85万平方米,环比上升1.1%;库存总量上升至636.7万平方米,去化周期20.9个月。土地市场成交量大幅下降。

  “房票”也能付首付

  温州新政显示,纳入重点监管额度的未兑付“房票”兑现时,资金必须直接转入该商品房项目资金监管账户。以上相关事项须由属地政府(管委会)在对当地“房票”政策予以评估明确后方可实施。

  12月8日,易居研究院研究总监严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,实际上在首付款支付方面,各地本身也有创新,如此次允许用“房票”来付首付。温州新政对于房票的使用探索更加灵活,可能会成为2024年“房票”政策创新的要点。另外,这次提及“房票”纳入重点资金监管的表述,过去比较少见。

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  整体来看,温州新政多条措施都意在放宽房企对预售资金的使用,还明确支持房地产企业合理融资。“在保证风险可控的基础上,加快贷款发放,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,促进房地产开发有效投资。”

  新政指出,2023年1月1日之后,申请预售许可的房地产预售资金监管项目,重点监管资金总额最低按工程预算清册总额的110%计算,在项目临近竣备前,监管账户余额应充分考虑“物业专项维修资金”“住宅物业保修金”等相关费用。支持企业开展保函置换预售监管资金,“见索即付”银行保函置换监管资金的期限,在项目竣工交付或商品房项目完成房屋所有权首次登记预售资金协议解除后,保函相应失效。

  对于“白名单”房企,预售资金可按预售批次使用“见索即付”置换,可先行办理桩基施工许可、土方泥浆外运核准手续。

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  严跃进认为,此次温州明确了房地产“白名单”制度下的三大便利,也使得我们对于“白名单”有什么具体积极效果和作用有了更为直观的认识。

  此外,温州还删除了去年预售资金监管政策方面的一条内容。当时政策规定,非重点监管资金的使用,需要提交各种材料写申请,总体会产生一些时间成本。但此次明确删除这条内容,规定非重点监管资金可以自主使用。这有助于房企加快资金的回笼,也对于偿还贷款、支付各类费用等都有帮助,是非常务实的政策。

  “将拆迁需求引导到商品房体系”

  今年前三季度,温州以6230.2亿元的GDP总量位居浙江前三,同比增长7.2%;但其房地产市场长时间在底部运行,表现低迷。

  克而瑞统计显示,上半年温州市区住宅成交仅72万平方米,同比下降10%,仅完成2022年成交量的4成。1-6月温州全市涉宅用地成交建面约176万平方米,同比下降44%;成交金额约129亿元,同比下跌42%。

  这一趋势也延续至年底。朗兆指数研究院数据显示,2023年11月,全市商品住宅供应23.02万平方米,环比上升29.4%,同比下降27.7%;销售面积22.85万平方米,环比上升1.1%,同比下降13.9%。商品住宅价格为17110元/平方米,环比下降2.5%,同比下降8.0%。11月涉宅土地供应5宗,成交2宗,成交建面11.05万平方米,成交溢价率0%。

  中指研究院华东大区常务副总高院生告诉记者,温州2023年市场整体表现低迷,市区1-11月商品住宅成交面积135.6万平方米,同比下降44.7%;商品住宅可售面积372万平方米,出清周期高达33.9个月。

  本轮政策中提及的探索“房票”用于购房首付这一项政策,也是为更好将拆迁需求引导到商品房体系中,扩大房票的实施力度,刺激购买力,加快库存去化。

  本次新政也意在更好满足居民刚性和改善性住房需求,如继续实施商品住房换购补贴。

  对2024年1月1日至2024年6月30日期间,在温州市区出售自有住房并在现住房出售后1年内购置市区新建商品住房的购房人,在取得新建商品住房不动产权证后给予出售住房交易申报价格0.6%的财政补助(以住建部门网签买卖合同为准),如购置新建商品住房金额小于现住房出售金额的,按新购商品住房金额占现住房转让金额的比例给予上述标准的财政补贴。

  从实施效果看,联合资信此前曾在研报中指出,“房票”制度确实可以短期内刺激城市的购房需求。如义乌在2023年2月底推出“房票”安置政策,在推出后的63天内,10亿元的“房票”被置换使用,销售总金额达21.46亿元,对义乌的房地产市场刺激作用明显。

  在目前房地产供求关系发生逆转的情况下,“房票”安置是趋势。对于房企而言,“房票”的出现使得持有人只能将此用于购房,带来大量定向需求;同时由于“房票”一般是指定区域使用,可以为本地房地产市场定向去库存,避免资金的外流,对一些房地产库存较高的城市能够起到一定的去化作用,给房企带来增量现金流,缓解房企的流动性压力。